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购房理由

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房产新闻

美国房产税解析--以独具特色的加州为例！

美国房产最主要的持有成本就是房产税，美国房产税有效抑制了投机性需求，是美国长期以来保证市场健康发展的长效机制。全美各地的税率大不一样，其中，加州的房地产税独树一帜，很有特色。
美国纽约房产税怎么收？

在纽约买房房产税也是一大笔开销的，不过很多人对美国纽约房产税并不是很了解，今天就给大家介绍一下美国纽约房产税的相关情况。
美国第二套房产税政策和第一套有什么区别？

现在美国房产的投资价值比较高，很多人在美国买了第一套房子后还会再买第二套，大家都知道在国内，第一套房和第二套房政府在政策上是区别对待的，那么美国第二套房产税政策是不是也不同呢？美国第二套房产税和第一套有何区别呢？
美国房产税需要交多少？哪个州最高？

美国因其经济发达，法制健全，房地产市场有比较强的规律可循，这些都让美国成为了越来越受到国人欢迎的投资目的地国家。因此美国房产税需要交多少成为很多人都会问的问题。还有美国房产税哪个州最高呢？
全面解析美国房产税如何计算？

对许多有意向或正准备在美国买房的华人来说，为了合理避税，了解清楚美国房产税如何计算与流程显得尤为重要。本文将对美国房产税如何计算与流程进行详细介绍。
疫情过后美国商业房产在资产配置中还能起稳定作用吗

美国商业房产向来以稳定著称，投资稳健性有目共睹。不过目前美国新冠疫情肆虐，经济处于振荡期，很多美国商业大楼已经被迫关闭，未来美国商业房产还能否起到稳定作用呢。
真相！美国房产为啥寿命很长？

很多人在购买了美国房产之前都会对房子加以调查，而很多人应该都会发现，美国房产的寿命普遍都很长。这是因为什么呢？一起来看看吧。
病毒风暴来袭！美国房产市场成避风港

受到疫情的影响，整个全球经济也受到波及，很多投资者都在寻找着最为保险的投资地，而“避险天堂”的美国房产市场，成为了很多人投资的目标。来看看美国房产的优势吧。

生活新闻

总结美国移民的5个好处！看看到底有多好？

美国作为一个多元化的国家，吸引着全球范围内的移民。美国移民可以获得许多好处，下面将详细介绍其中的五个。
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购房精选问答

基本篇
贷款篇
看房篇
交易篇
税费篇

Q1到美国购房需要准备哪些资料？

现金买主需要准备的文件主要包括1.有效的护照和签证2.准备好购房资金证明（国内银行中英文版的存款证明）贷款买主需要准备的文件主要包括1.有效的护照和签证2.自付款部份的资金证明（中英文版的银行存款证明）

Q2没有身份买房后如何管理房屋以及如何自己居住?

虽然没有身份，但是可以凭借非移民类别的签证前往美国居住，每次入境可以停留6个月，一年可以多次往返。一年到期后，可以直接免面签送签证延签。如果需要房屋出租管理服务的可以联系当地房屋出租公司。公司提供出租管理服务，每月悉心管理您的房屋以及把房租打到您的账上，您可以通过网上银行看到入账情况。

Q3海外购房者在美国的购房流程是怎样？

在美国，海外购房者一般需要经历以下步骤以购得房屋：1.决定买房地点在美国，离大都市越近的地方房价越贵。2.选择房型3.一般中介给大家推荐的房子，都是有价值且靠谱的房源，基本上都是已经有了独家经纪人或者是开发商自己的经纪公司，所以不用再自己找经纪人了。同时美国买房惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金，这一点和中国国内完全不同。4.贷款预审据美国房地产经纪人协会1999年统计，90%的人是贷款买房。如果用现金买房，就不需要填写贷款预审。但不管是现金买房还是贷款，填写一份买主经济状况表(Financial Information Sheet)。如果需要贷款，经纪人会根据你的经济状况建议你向有关贷款公司要一封贷款预审批准书(Loan Pre-approval Letter)。5.签署合同确认好房型后，就可以在中介的帮助下，完成合同的签署。6.房屋检查房屋检查是报价合同不可缺少的附加条款之一。当买卖双方在购房合约上签字生效后，买主要做的第一件事就是请有执照的房屋检查师来检查房子。7.申请贷款如果不是现金交易，贷款就是最关键的一步，借不到钱就买不成房。买主在合同生效七天之内要去申请贷款。8.购买保险如果购买的是独栋屋，建议一定要购买屋主保险。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，所以有人叫它火险。9.交接过户请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权，所以买主有权选择过户律师。

Q4在美国购房可以拿绿卡吗？

虽然目前的答案还是否定的，但是去除绿卡的因素，仅仅投资美国房产最为一项投资工具，把资产分散化，把鸡蛋放在不同的篮子里面，美国的房产可以给大家的是实实在在的稳定的投资回报。

Q5在美国买房数量限制吗？

部分州对于土地拥有数量有限制，但是一般是不允许拥有上百或者上千英亩，因此一般的商业或居住的购买完全不受其影响。

Q6在美国购房一般可以购买哪种类型的物业？

美国各州法律规定不尽相同，但绝大部分州不限制外国自然人及法人（公司、机构）购买一般的居住性和商业性房地产，包括东西海岸的主要市场：加州、佛州、纽约州等等。而大多数州对矿产、军事等用地有所限制。

Q7为什么要在美国买房？

美国买房有众多优势：1. 美国房屋产权为私有制，永久产权2. 美国房子价格不高，甚至低于中国3. 美国房产政策完善，法律环境健全4. 美国房产可以获得较高的租金回报率

Q8贷款公司(Lender)依法应让我知道哪些贷款数据？

联邦法律要求贷方(Lender)应披露所有贷款费用(Loan Cost)，如估价费(Appraisal Fees)、贷方律师费(Lender's Attorney Fees)、托管费(Escrow Fees)、贷方服务费(Services Fees) 、贷款利率(Mortgage Interest Rate)等。根据联邦诚信贷款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR(Annual Percentage Rate)形式通告贷款人(Borrower)。此外，联邦平等信用机会法案(Federal Equal Credit Opportunity)严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。

Q9交换了合同之后如果我改变主意不买了怎么办？

如果在交换了合同之后，您改变主意决定不买，10%的首付就不会退还了。

Q10我应该买古典二手房还是新盘楼？

这个问题很难回答，完全看个人喜好和对地段的选择。有时候您看中的地段太好，就会没有新楼盘。

Q1贷款一般需要出具的证明有哪些？

放贷机构一般需要审核文件包括1.收入证明：雇主信或者公司营业执照2.存款证明：最近一个月银行月结单，需要看到头款部份3.身份证明：有效的入境签证与护照4.房屋购买合同5.房贷申请书6.资产证明：您的资产总额7.信用记录：您的信誉记录（或您本国的等同物）

Q2买房过程中什么时间我可以申请贷款了?

卖方签字同意买方报价后就可以了

Q3在美国买房，我是应该先和银行贷款还是先看房？

最好同时进行. 目前银行贷款审查比较紧, 贷款期限45天- 60 天.需要提前将所需要的文件提前准备好, 由银行开出 Pre-approval 预批准信函, 看到理想房产时, 决定购买时需要向卖方提供此Pre-approval 信函

Q4在美国买房有限购贷款一说吗？

可以贷款. 通常可以贷款60%

Q5中国投资者在中国的物业可以用来抵押贷款来购买美国房产吗？

只能使用所购买房产作为抵押

Q6美国贷款利率有哪几种适合中国买家？

3年/5年/7年都是固定利息

Q7如果在中国远程购买物业，怎么将房款汇入美国？

最好在香港提前2个月开立帐号, 先通过渠到将汇款存入香港银行帐号. 中国每人每年只有 $5 万美元额度

Q1我有点好奇本地人的房产购买习惯，美国人买房时都考虑哪些因素呢？

美国人在买房时，和中国人有些明显区别。他们对中国人介意的一些风水缺陷并不是非常介意，而是更多的考虑房子实际居住面积大小、是否靠近铁轨、繁忙的大马路或者有没有噪音等这些日常生活方面的因素。

Q2美国房产有没有得房率一说，听说都是按照“套内净使用面积”来算的，对吗？

是的，美国楼书上的面积都是套内净面积，所有的室外面积都不包括。天台、阳台和花园面积都必须另外列出。

Q3如果我想出租我的房子，需要为租客添置家具等生活设备吗？还是可以空房出租？

这个要看情况，一般配置简单家具的房子比较容易出租，当然也要看租客的要求，如果租客签了长租合约，又愿意自己配家具，那您也可以空房出租。

Q4我是买给孩子在美国读书期间自己住的房产，买在哪里放心？

如果是买给孩子求学期间的自用房，我们建议您最好买附带小区物业管理的公寓房，更安全便捷一些，当然您还要考虑到交通是否便利以及周围的生活设施状况。

Q5在美国买楼花（期房）的优势有哪些？

这个要根据个人喜好。因为在一些黄金地段只有老房子和老建筑可供选择。这些老房子外观非常优雅，特别是一楼的房屋层高也很高、空间感大。可能您需要考虑的地方是维修起来成本较高，毕竟都是有历史年龄的老建筑了。

Q1房产证如何查询？

和中国不一样，美国没有红本或绿本的房产证，美国的房产证叫DEED。房产交割后，您可到购买房屋当地的郡政府办公室(county office)官网查询DEED

Q2美国购房手续有哪些？

到美国买房是很简单的，我们的合作商会全权帮助您处理整个过程，从最初的选择房源、贷款申请及后续的租赁管理我们都全程提供服务。选定房源后，我们会为您准备相关的资料和法律文件，签字后寄回美国，完成交割

Q3交换合同时，我需要本人到场吗？

不需要您本人到场，双方律师会根据律师公会的标准程序来帮您交换合同，现在大部分都是通过电话确认的，合同一旦交换，买卖正式成立

Q4通常从交换合同到交房要多长时间？

通常是两周左右。这样可以给买卖双方足够的时间来打包和安排搬家等等。交房日是在交换合同时候有双方律师商定确认的

Q5为什么交换合同是很重要的环节？

交换合同是在房产交易中很关键的一个环节。因为在交换合同之前，双方都可以改变主意，是可以在没有任何罚金的情况下终止交易的

Q6什么时候做物业评估最好？

在出价被接受之后，就可以安排测量师来做评估了。这样可以尽早拿到报告，如果有问题的话也可以尽早解决

Q7做物业评估报告的好处是什么？

Q8物业评估报告分哪几大类？大概内容是什么？

总体来说物业评估报告有三大类：1）第一种是接待银行必做的估价报告，费用由银行向买家收取。这一报告非常简单，只对该物业做价格的估计。有的会指出物业存在的问题，但这些问题都是显而易见的。2）第二类是购房者验屋报告，这份报告会比估价报告详尽得多，是从购房者的利益去做调查而非从抵押贷款的角度去考虑。这一报告可以确保您知道所购物业基本条件是否良好，显示您应否继续在目前的价位购买，并指出物业的一些必须解决的紧迫问题。3）第三类是费用最贵也是最全面的房屋结构报告。测量师将对物业做彻底调查，观察物业的一般状况是否有重大或轻微的问题。这一专家调查报告会从各个方面着手，如地基是否牢固、防潮是否有问题、树根对房屋结构是否有影响等

Q9我一定要支付额外费用做物业评估吗？

是的，在美国置业通常在卖方接受买方出价时，买房就要安排专业测量师对该物业进行评估和测量。美国物业发的基本原则是买者自负，买房子需要提供产权方面的文件和回答产权方面的问题，其他问题由买方自行发现。所以为了保证您的权益，我们建议您最好在交换合同之前请测量师来对你所购买物业做一个整体的调查，包括中央取暖、室内电线布线、下水道和一些其他实用的地方

Q1我把那么大笔款项汇入律师账户，安全吗？

都有信托保证的服务公司把购屋资金放入第三人的可靠账户，有专业 Escrow 公司会处理，非常安全

Q2申请房屋贷款(Home Mortgage)时，贷款公司(Lender)一般要考虑哪些因素？

法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素： 1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税(Federal Tax Return)和 W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费(Child Support)或其它投资，你同样需要提交证明文件。 2、信用历史(Credit History)。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数(Credit Score)及信用卡欠债金额。 3、负债数额(Outstanding Debts)。如汽车贷款(Automobile Loans)、抚养费(Alimony)和(Child Support)等。 4、资产(Assets)。如汽车、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、债券(Bonds)、现金(Cash)、银行存款(Savings)、IRS、退休金账户(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。 5、自负金来源(Source of down payment)。注意，你如果有亲戚的赠送(gift)，贷款公司将要你提供赠送证明信(gift letter)

Q3房屋过户时，房契(Deed)会给谁？

在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新泽西，房契交给买方

Q4什么是FIRPTA？

FIRPTA是外国卖家需缴纳的一种预提税。FIRPTA预提税税率约为总售价的10％。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS)缴纳所有其他税款（即所得税和资本收益税等），则其出售房产时扣缴的10％税款应可退税。通过信托方式出售美国房产的外国受益者和外国公司必须预提销售所得金额的35％

Q5如果我购买房产，税收要求是否与本国居民不同？

外国人购房时的税收待遇并无不同。然而，如上所述，如果以信托或BVI等外资控股公司的名义购房，则可免于缴纳美国遗产税，并享受额外的债务保护和隐私保护。但另一方面，通过信托或离岸公司购房的做法无法规避售房时需缴纳的联邦资本收益税或FIRPTA预提税

Q6什么是税收协定，它会如何影响我的税收义务？

美国与许多国家都缔结了税收协定。根据这些协定，外国居民可享受更低的税率，或某些收入可免于纳税。各国享有的低税率和免税优惠各不相同。这些协定还包括豁免联邦遗产税，并向某些外国居民提供500万美元的联邦遗产税免税额。如果买家所在国和美国未缔结税收协定，或者如果该协定未涵盖联邦遗产税的条款，则外国人亡故时，价值6万美元以上的房产需缴纳联邦遗产税

Q7该城市买房有几种主要税收？

房地产税 (Property Tax or Real Estate Tax)房地产税，也称为物业税或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税，市税，学区税的总称。税率各个州不同，在美国，只要你拥有房子，你就要交纳房地产税，美国通常为1-3％，加州差不多在1.2-2.0％之间。乔治亚州算是税比较低的地区，亚特兰大为例每年约是房产估价的1％

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