澳洲房产住房抵押贷款的还款方式概述
第一种是本息一起还的还款方式，也是最普遍的一种还款方式。优点在于能够尽早还清本金，付给银行的利息总数少，为自己省了钱。缺点在于每月总还款相对较高，支出压力大，退税收益少。
第二种是只付息抵押贷款，跟字面意思一样，指的是在规定期限（通常为5年以上）只还利息，不还本金。规定期限过后，还款方式变为本息一起还，这时候需要同时还本金和利息。
澳大利亚四分之一的自住澳洲房产业主，三分之二的投资澳洲房产业主选择只付息抵押贷款。你可能考虑通过这种还款方式买房或者重新贷款，但是选择之前需要提前想清楚，从长期来看是不是最合适自己的还款方式。本文重点介绍只付息抵押贷款的风险和好处。
对冲账户在只付息抵押贷款中的应用
有些人将多余的钱放在对冲账户中，利用对冲账户的存款利息来抵消澳洲房产贷款利息。这种做法实为一种明智之举，但前提是你能控制自己不从对冲账户中取钱。如果你忍不住想动用对冲账户里的钱，还是选择只付息抵押贷款好一些。
只付息抵押贷款方式的风险
在贷款初期，只付息抵押贷款比本息一起还的方式还款要小，但是从长远来看只付息抵押贷款要付出更多利息。
1- 只付息抵押贷款需要付额外的利息
在只还利息期间内，贷款的本金并没有减少，这意味着到贷款结束后，这种还款方式比本息一起还的方式多付出很多利息。比如贷款50万，25年，利率5%的情况下，只付息抵押贷款比本息一起还的方式多付40062元。
2- 只还利息期间过后的还款额增加
只还利息期间结束后，就要按照本金和利息一起还的方式还贷，而且剩余的还款年限变少了，这意味着只还利息期间过后，还款额会一下子增加很多。
3- 房屋没有价值
如果在只还利息期间房屋没有涨价，只还利息期间结束以后，尽管定期还贷款利息，你将面临房屋没有价值的风险。一旦市场低迷或者你有什么状况必须卖掉房屋，持有没有价值的房产你的风险会很大。
只付息抵押贷款方式的好处
如果在只还利息期间期间你能够增加还款额，并且到贷款转为本金和利息一起还的时候，多还款产生的利息收益足够抵消贷款利息，只付息抵押贷款可能比较适合你。
也有些人选择只付息抵押贷款来增加退税收益，或者增加投资房的贷款额。
举例说明两种还款方式的差异
假设以下4个人每人都贷款50万，贷款利率6%，贷款时间为30年。他们分别选择本息一起还、只还利息期间为5年、只还利息期间为10年，只还利息期间为15年。
本息一起还 | 只还利息5年 | 只还利息10年 | 只还利息15年 | |
只还利息期间之内每月还款额 | $3,000 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
只还利息期间过后每月还款额 | $3,000 | $3,220 | $3,580 | $4,220 |
还款总额 | $1,079,000 | $1,116,000 | $1,159,000 | $1,209,000 |
只还利息还款方式多还的利息 | $0 | $37,200 | $80,500 | $130,200 |
对于选择哪种还款方式主要看目前的财务需求和澳洲房产的用途，如果是自住房，当然是越早还清本金越好。如果是用于投资房退税的话，则是还的本金越少越好。从现金流方面来说，如果想最大程度减少现金流的压力，获得租金正收益，建议选择只还利息的方式。
