澳洲房产贷款利率计算方法

了解住房抵押贷款的利率

房产可能是你这辈子购买的最贵的一件东西，澳洲房产贷款利率一直是人们普遍关心的问题，利率决定了澳洲房产贷款成本和将来每月还款金额。甚至很微小的利率变化，也会很大程度上影响你的还款金额，所以一定要在购房前做充分的功课，选择适合你的贷款利率。

住房抵押贷款的利率种类

澳大利亚储备银行（The Reserve Bank of Australia）制定现行利率标准，并且每个月审核。银行和贷款机构可以根据现行利率标准制定自己的贷款利率，可以高于现行利率，也可以低于现行利率。利率有很多种类可供选择，每一种都有各自的优缺点。

1. 浮动利率（variable rate）：

利率随着现行利率和贷款机构的利率变化上下浮动，一般期限为5、10、15、20、25年。

浮动利率优点：

（1）如果现行利率下降，你需付的利息将减少；

（2）对于改变还款额没有什么限制，可以一次性多还一些钱。

浮动利率缺点：

（1）通常情况下，如果现行利率上升，贷款利率会随着提高；

（2）即使现行利率不变，贷款利率也有可能提高。

2. 固定利率（fixed rate）：

固定利率允许你在1.5年里锁定一个利率。固定利率比浮动利率高一些，如浮动利率为4.99%，那么它的固定利率可能为5.01%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。

固定利率优点：

（1）未来每月的还款额是固定的，不受现行利率变化的影响；

（2）即使未来现行利率上涨，也能保证你的贷款利率一段时间不变。

固定利率缺点：

（1）如果未来现行利率下降，你也享受不到好处；

（2）固定利率对于提前还款有限制，有时候即使允许提前还款，也需要缴纳一定的费用，而浮动利率提前还款通常没有费用；

（3）如果你想要破坏原来的固定利率，银行或贷款机构可能会收取破坏固定利率费，从固定利率贷款开始到现在，利率下降得越多，破坏固定利率支付的费用越高。

3. 部分固定利率（Partially fixed rate）：

也叫组合利率（Split rate），通过这种方式可以选择一定比例的贷款使用固定利率，其他部分贷款使用浮动利率。比如你贷款30万，其中20万固定利率贷款，10万浮动利率贷款。

部分固定利率优点：选择部分固定利率既可以让一部分贷款的定期还款保持稳定，当现行利率下降时，另一部分浮动利率贷款也可以享受到较低的利率。通常情况下浮动利率的那部分贷款对于提前还款没有限制。

部分固定利率缺点：部分固定利率没有完全浮动利率灵活，如果现行利率下降，你只能享受到浮动利率的那一部分贷款的较低利率，而不是全部贷款利率都下降。而且如果想要提前还完贷款或者再次贷款时，还要为固定利率的那部分贷款支付大量的破坏固定利率费。

4. 先期利率（Introductory rate）：

有些银行或贷款机构在贷款前一两年向借款人提供一个较低的利率，这种较低利率也称为“蜜月期利率”（honeymoon rate）。选择这种利率之前一定要问清楚蜜月期利率结束以后利率怎么收费，否则新的利率可能会给你一个糟糕的惊喜。

了解什么是比较利率

选择澳洲房产贷款时一定要经常对比贷款利率、产品特点、收费标准。即使利率上差别很小，日积月累也会很大程度上影响你的还款金额。由于贷款的利率和费用项目很多，很难对不同的贷款类型做出判断，所以银行或者贷款机构在宣传贷款利率和每周还款金额的时候，必须要提供比较利率才行。比较利率包括贷款利率、每周还款额、以及大部分的费用。

举例说明：下表中虽然住房贷款A的利率要低一些，但是由于费用不同，住房贷款B要比住房贷款A花费的总成本低。不过，也要考虑不同贷款的特点，确保选到一款适合自己的贷款类型。