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2018年下半年英国房产展望

受经济疲软和脱欧不确定性影响,英国房产在上半年上涨速度放缓,伦敦房价自金融危机以来首次下降。写字楼供给不足,预计伦敦房产的租金今年将为负增长,但中心商铺仍表现强劲,旅游人数增加和汇率持续利好,工业地产表现优于其他,这种优势仍将持续。

 


英国今年第一季度GDP环比增长0.2%同比增长1.2%,是八年来的最低,二季度GDP环比增长0.4%CPI降低至2.4%,通胀水平是近几年来的最低水平。贷款利率为2.06%,略高于第一季度,整体仍呈现下降趋势。6PMI指数升至55.1,超出分析师预测,八个月最快增幅,PMI带动了英国国内经济反弹,并提高了英国央行计划于8进行加息的可能性。

 

一、住宅

 

由于经济疲软和脱欧不确定性,2018年第一季度英国房价同比上涨2.1%,上涨速度放缓,伦敦房价同比下降0.6%,是金融危机后房价首次下降,销量1.15万套,同比减少50%二季度英国房地产市场继续降温,房价同比上涨2%,伦敦同比上涨1.3%,表现比第一季度稍好。

 

统计显示,一季度英国伦敦的房产买家按揭付款支出分别实际平均收入的32.5%和62.3%,如果利率提高,伦敦房产购买力有可能破历史最低点,英国总体购买力也会进一步降低。购买力降低的主要原因是由于房价上涨导致

 

长期来看,投资者会逐渐恢复对房产市场的信心,预计2021伦敦市中心房产将升值15.2%地铁附近的租金增长率将高于平均租金增长率,租赁市场呈现快速增长势头。

 

二、商业地产

 

脱欧没有给写字楼带来很大影响,伦敦金融城需求仍然很高,供给不足的情况仍将持续,金融城和西区写字楼的竣工量比过去10年的平均值低了50%其他城市写字楼也同样面临供给不足的情况

 

预计今年写字楼租金增长会是负增长并在2019年扩大负增长水平,主要由于伦敦中心地区租金负增长。根据计算,今年全英写字楼回报预计为4.3%,相比去年的7.9%有着明显的降低。

 

三、零售地产

 

零售地产第二季度的租金同比增长率降至0.3%,伦敦中心商铺表现强于其他地区,租金同比增长3.3%比两年前10%的增长率,增速明显下降。脱欧不确定性、高营业房产税、电商不断扩张等给零售地产带来压力。但值得关注的是,不断增长的旅游人数和汇率的利好,这些会抵消一部分利空因素对零售地产的影响。预计今年伦敦商铺租金提高2%

 

四、工业地产

 

工业地产是商业地产里表现最好的,工业地产租金预计今年将增长3.8%并且在2018至2022年间保持3%的水平。总收益预计今年为14.7%2019年将会下降至6.4%,但是仍旧会好于商业地产其他板块。

 

总结:英国房产受脱欧不确定性拖累,今年上半年英国整体经济表现欠佳,投资受阻,英镑大幅贬值,通胀恶化对收入和家庭支出产生负面影响,预计今年经济增长将大幅低于去年。且脱欧进度缓慢,谈判陷入僵局,恐不能如期脱欧。政治和经济不确定性给房地产带来负面影响,但长期来看英国尤其是伦敦仍然是全球最有投资价值的地区之一。

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