再加上目前银行利率处于近六十年来最低,4%左右,可负担性相对较好,在人们月供能力变强了的情况下可能会有更多的人投资房产。
按照这个趋势,相信未来将会有更多的政策出炉。随着抑制炒卖住房政策相继出台。从去年下半年开始,越来越多的投资者把目光转向新西兰商业房产。
房房产及资本管理公司仲量联行(JLL)在2015年度的调查显示,新西兰商业房产投资市场非常活跃,城市投资指数已经排进世界前十名。
那么票子在手,到底是投资商业房产还是住宅房产呢?本文就分析对比一下这两种投资方式的利弊。
商业房产VS住宅房产
投资回报,粗略分为:
资本增值:
从大数据看,新西兰(尤其是奥克兰)住房中间价在过去的几年里确实经历了大幅的上升。新西兰商业房产的地段选择一样重要,如果您想要做一次稳操胜券的投资,那么找到具有专业知识,并且对于不同地段的房产有敏锐眼光的专业人士,就至关重要了。
租金回報:
在住宅房产的价格格大幅上升的同時,租金的升幅并沒有跟上脚步。举个例子
杨先生去年在北岸Pinehill以140万新西兰元购入一四室全幅地住房,租金收入爲每周$800(年租金约$41,600),除去地税,维护费,以及其他杂费$5,000,收入$36,600。租金回报率约爲2.6%。
林女士去年另在Albany 的Oteha Valley Road上的知名商圈商圈以70万新西兰元购入一零售商铺,税后年租金爲$42,000,地税,管理费,保险等均由租客承担。回报率6%。
从租金回报上看,新西兰商业房产胜出。
房产维修与管理:
1. 住宅房产:室内外装修(需保证可居住状态),日常维护需由业主负责。地税,管理费,保险等费用,按惯例也由业主承担。再加上现在房屋仲裁庭大幅倾向租客的政策,比如租客损坏了房子却要由房东来承担等,一旦摊上不靠谱的租客,房东恐怕也心里苦,但没法说。
2. 商业房产:
维护与管理则相对比较简单,装修和日常维护一般由租客负责。相关的房产管理,保险,以及地税等杂费,按惯例,也由租客承担。
租客管理
1. 住宅房产:租约分定期,与不定期两种。定期租约需按照双方签订的合约时间执行。一般租约是6个月到一年,2年期已经是非常长期的。不定期的租约,租客在迁出前一般需要给房东至少3周的通知(notice period)。住宅租赁的中介费一般由租客承担。
2. 商业房产:
租约多为定期,租期相对长期,一般为2年至10年甚至更长。因爲商家设点需要投入大量的资金和人力,都做了长期的商业计划。定期的租约,主客双方都不能随意终止。因此,带租约的商业房产被视爲较稳定的投资。商业房产的租赁中介费由业主承担。
租金的调升
住宅房产的租期相对较短, 住宅房产入住后6个月可以调整房租,但需要提前60天通知租客。