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未来新西兰房产可能有价无市

联合新政府关于新西兰房产政策的初步声明与大选承诺基本一致,并没有额外的惊喜出现。但是,初步分析,未来几年,联合政府房市新政也不见得,对当下的新西兰房产市场情况能构成明显改变,特别是奥克兰地区。

Barfoot Thompson总经理Peter Thompson认为,最值得注意的方面在于,新西兰总理反复声明的“她不想看到人们的新西兰房产价值急剧下降”,以及房屋部长提及的“租房转所有权”方案(rent to own shemes)或者类似的“渐进式房屋所有权模式”(progressive ownership models)。渐进式房屋所有权模式,可能将使得,首次购房者拥有房屋产权的梦想更加可期;也可能对我们新西兰大城市中所必需的务工人员,在收入相对有限的情况下,面对房屋价格的挑战,能给出某种意义上的解答。


新西兰房产


但是,质疑之声在于:政府计划在未来10年,为首次购房者建设10万套可负担住房。初步声明确认,这些新西兰房产将以$50万至$60万纽币的价格出售,其中半数房屋将建在奥克兰地区。然而,要花多久时间,有没有可能,让我们看到,这样价格的房子,真正向新西兰居民出售呢?

新西兰新任年轻女总理的表态并不能让人安心,她暗示到第三年末能建成2万套住房。那么,其中一半在奥克兰地区,也就是大约1万套住房,在考虑到推动住房建设方案在现实情况中所可能经历的动能损耗和不确定性,在头两年我们能看到的,在奥克兰的住房建设数量可能不足5000套。而新西兰统计局预估,对应当下的人口,奥克兰目前存在25,000套房屋短缺。也就是说,未来三年,不论再怎么大力关注新西兰房产建设,也不会消除奥克兰的房屋供应问题。而这将主要作用影响,现有房屋库存的销售价格。


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新西兰减少移民进入的数量虽然无疑将缓解部分房屋供应方面的压力,但是统计局数据指出,奥克兰地区的人口增长不完全是基于海外移民。截止至2017年6月过去的12月中,奥克兰净人口增长42,700人。其中三分之一13,800人来自于自然增长,其余三分之二28,900人,来自于净移民。但是,新西兰统计局的这个移民数据,包括了从其全国其他地区迁徙过来的人口,从澳大利亚返回和从澳大利亚来的有权入境的人群,还有那些需要签证审批才能留下来的人群。新西兰统计局似乎没有办法做到深入了解,并有效分类移民的组成。

Barfoot Thompson预期,在大家都消化了联合政府在房屋和移民政策上的细节之后,我们将看到房屋销售活动的正常萌发状态。很有可能的情况是,房屋价格变化,处在一个紧小的范围内,同时慢慢的上涨。




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我们在谈报道和调研的时候,往往会强调,“独立”和“客观”这两组词,那么新西兰统计局的调研和数据,是否达到了这个标准呢?显然有个大大的问号?在行政上,统计局是否可以不受执政党干预?在执行上,统计数据采集是否客观有效,没有人为干预成分呢?


很早前,就抛出过一个问题,奥克兰,真的有那么大的房屋缺口吗?还是经济需要一个有缺口的新西兰房产市场,需要有缺口的数据支持,以构建一个能够产生效益的市场。记得去年2016年,就有专家质疑,奥克兰其实存在33,000套空置住房(ghost homes)。

最后,重申之前的观点,新西兰房产价格走势需要观察银行资金、贷款利率、房产投资税收政策方面的动态,但总体来看,就新政府对禁止海外投资者所传递出的消极市场信号,奥克兰房市投资已不具备短期套利价值,房市依然有价,可以投资,但是一旦握在手中,想要迅速脱手变现的周期将相对拉长很多,所以投资者需要谨慎根据自己的个人情况,做细致的权衡。

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