美国商业房产领域一直是财富和资本的聚集地，历来受到投资者们的喜爱，即使房价居高不下，人们仍然带着资本争相涌入。美国商业房产有哪些值得投资的优势和亮点呢？这篇文章将细致地为您讲解。
美国商业房产是否值得投资
既然人们的投资热情一直有增无减，那就意味着一定是有利可图，因为资本是带有天然的逐利性的。接下来我们将对比中美两国的房产市场，让大家有一个更清楚的认识。
01永久产权
一般来说，中国的商业地产的产权都是40年，但是美国则是永久产权的，这样就节省了很多产权变更时花费的时间与精力。
02高收益
美国的房产年租金和房子的售价比是比较高的，租售比一般都在1/20，而国内租售比在1/50甚至更低。美国商业平均收益率6-8%，中国基本低于4.5%。由于美国市场是属于国际市场，从长远的角度，也更为稳定。
03管理简单
商业地产中零售商铺和工业地产等，房东只管收租金就好。税费和维修费等是由租户承担的。商业租约普遍比较长，至少3年，很多租约甚至5-15年，所以租约长可避免房东频繁更换租约租户的麻烦。
04投资策略灵活
在美国购买商业地产投资比较灵活。首先，如果您不想全款买房，我们可以为您找到合适的贷款政策，并为您联系银行协助办理贷款买房。第二，如果您暂时手头上有现金全款买房了，买房后需要现金流周转，您还可以做 Refinance，用已购房产找银行贷款。第三，您还可以和其他人一起投资购买，以出价多少分割地产股权。
如何计算财产的收入价格和价值？
1.估计计划总收入(GSI)
此种方法适用于公寓综合楼、购物中心和分段式办公楼。计划总收入就是把整个空间的总租金加起来，同时在计算过程中要根据特定的市场价值确定空间里每个区域的租金预期。
2.从GSI中减去5%的空缺
结合实际情况来说，在美国，并非所有商业物业的单位在一年中都会被完全占用。为了计算的准确率，要从总GSI中减去5%，得出的数字是有效总收入(EGI)。这是大多数贷款人在考虑你的潜在购买时将使用的百分比。
3.计算物业的净营业收入(NOI)
在美国，物业的净营业收入可以帮助你决定是否会从一个财产中获利。获取物业第一年的估计营业总收入，根据你在同一时间段内的估计运营费用(从你的收入中减去你的开支)。如果产生的NOI为正，那么你将获得初始利润。为了更加准确地计算租赁房产，在计算过程中应该将GSI替换为EGI。
4.计算物业的资本化率或“资本化率”
在美国，NOI除以物业价格产生的百分比就是资本化率。资本化率因地区及其房地产产品的不同有很大差异，这能够显示出潜在的房地产利润率。
例如，如果房产的净营运收入为7.5万美元，定价为25万美元，那么资本化率将为30%。
5.将NOI除以资本化率以确定房地产的理想价格
在美国，无论你是想买房还是卖房，制定适合市场的销售价格都很重要。将当前或潜在的NOI除以该地区的资本化率，得到的就是一个包含利润和运营费用的销售价格。
例如，如果物业的资本化率为5%，净营运收入为9万美元，那么价格应为180万美元。
6.计算物业的总租金乘数(GRM)
你需要获取商业空间的挂牌售价，然后除以年总租金收入。这将给你一个GRM编号，然后你可以使用该编号来确定盈利能力。同时，你可以通过利用多个属性执行这些计算并平均结果来估计市场区域的GRM。
例如，如果一个房产的销售价格是72万美元，年总租金等于8万美元，那么它的GRM为9。
7.使用GRM创建属性值估计
将GRM对个别物业或该地区的年度总租金乘以倍数，得到的结果是根据当前市场对房地产价值的估计。
例如，如果一个房产的年总租金为7万美元，GRM为8美元，那么一个合理的价格将是56万美元。你的商业房地产代理或评估师应该能够为你提供一个准确的地区或财产的GRM。
美国商业房产在未来发展的前景是巨大的，作为世界的经济中心，投资这里的房地产是一个一本万利的买卖。
