想知道美国房产升值率的另一个原因是,你不想被绑在一个房子上长达30年。你可能几年后就搬家。如果升值率足够高,几年后房屋升值的钱就会抵消购房的前期成本。反之,如果升值率很低,搬家会损失购房的前期成本。
最后,如果升值率足够高,你实际上在免费住房。房屋升值可能比你支付的税、保险、维修费要高。出售房产时可变现,或者当你年纪够老的时候,有资格申请反向抵押贷款。还有什么比免费住房更好的事吗?但是免费住房只有在房屋升值率足够高,一般是比通货膨胀率高1.75%才行。
这些原因都让我们想知道美国房产升值率。但是说起来容易,做起来难。
1. 预测房屋升值率就像预测未来一样,没人能预测未来。
2. 住房越来越大。虽然房屋中位价每年上升,隐藏在数字背后的原因,部分来自房屋越来越大。
3. 一些数据显示的是平均价格,而不是中位价。中位价才更有意义。
4. 地方升值率不同于国家国家升值率。
5. 一旦算出历史增长率,只能保持未来几年有相似性。
就算有这么多困难,即使数据对我们所在的地区不一定精确,但是对过去发生的事有所了解也是好的。
理论
仔细想一想,房屋的长期升值率必须非常接近一般的通货膨胀率。因为如果升值率比通货膨胀率高很多,用不了多久,将没人买得起房子!如果工资每年增长3%,但是房价每年增长6%,很快就没人买得起房子了。美国Census数据
* 1963-2008年,新房价格平均每年增长5.4%(U.S. Census)* 首先我们说明一个事实,1950-2004年,新房面积从983平方英尺增长到2349平方英尺,平均一年1.6%。所以房价增长那么多不是升值,而是面积越大,房屋总价越贵。考虑到这个事实,每平方英尺的房价从1963-2008其实只上涨了4.2%。
* 现在用房屋增长率对比4.4%的通货膨胀率,就像上文说的,房屋增长率和通货膨胀率几乎持平。