回顾当年美国房产泡沫,因美联储的货币宽松政策,导致了银行信贷的极度扩张。最终导致了次贷危机的爆发。而如今在美国房产泡沫次贷危机后数年,随着特朗普在2106年底的美国大选中胜出,美国经济不断复苏,房产市场开始逐步回暖,千禧一代更是正大举购房,全美购房兴趣已逐步恢复至次贷危机前的水平。更是在2017年,美国房价再一次创下历史新高。这不禁会让很多人担心,美国房产泡沫是否会再度来临?
据美国商务部的数据,去年11月,美国别墅价格已升至近10年来新高。2017年,全美房地产存量价值约为2万亿美元,同比增加6.5%。全美房地产总价值已经达到31.8万亿美元。同时,美国房地产升温也反映在股市上,去年全年美国地产股大涨了75%,表现远超标普500的平均表现。一些分析人士认为:火热的美国地产又一次进入了泡沫阶段。
美国房地产需求强劲
对美国楼市来说有很多积极因素,其中最重要的因素是美国两大代人的刚性需求。首先是千禧一代(出生于1981至2000年)逐渐成长到了买房的年纪,其次是婴儿潮一代(出生于1946至1964年)逐渐退休,对改善性住房有着强烈的需求。在强劲的市场需求下导致美国房地产供不应求。
美国最高的价格集中在大城市。洛杉矶的房地产市场总值已经达到2.7万亿美元,在美国排名第一;纽约排名第二,房地产市场总价值是2.6万亿美元。排名前十的城市,房地产总值之和为11.3万亿美元,占全美房地产市场总量的36%左右。
难道美国房产泡沫再度来临?
在房地产火热的同时也引发了担忧。 2005年预测美国房地产泡沫破裂的詹姆斯·斯塔克(James Stack)称,美国的“房地产泡沫晴雨表”指数在过去一年中上涨了80%。 詹姆斯认为,从估值,消费者心理和市场否定的角度来看,现在就是2005年的重现。人们不相信房地产有泡沫,他们更不愿意倾听相关信息。
虽然最终市场可能逐渐降温,但詹姆斯认为,从历史上看,这轮房地产泡沫很有可能在下一次经济衰退周期中硬着陆。今年美联储实施的三次加息将加剧美国房地产硬着陆的风险,房地产股已经接近这轮上涨周期的顶点。
税改对美国房地产的影响
据美国房地产商协会介绍,2017年底特朗普推进的税改法案给房地产市场带来双重影响。一方面,税改法案降低了房地产企业的税率,同时购房者也将从缴税基数翻倍中受益。但另一方面,抵押贷款的缴税基数从100万美元下降到了75万美元,这可能会限制购买者在加州或纽约等高价区购买房屋的意愿。总体来说,特朗普的税制改革可能会房价下跌并减少美国房地产泡沫。